Introduction
En septembre 2021, une opportunité immobilière unique s'est présentée avec l'acquisition d'un immeuble vieillissant situé au 2015 Elmhurst à Montréal. Initié par VisionDev en étroite collaboration avec un investisseur passif, ce projet ambitieux visait à restructurer et moderniser le complexe résidentiel. L'objectif principal était de combiner l'efficacité énergétique avec le confort moderne tout en préservant la structure originale du bâtiment.
Structure et financement
Une structure juridique spécifique a été établie pour ce projet, formant une société regroupant VisionDev et un investisseur passif. Un investissement initial de 1,4 million a été alloué pour l'acquisition de la propriété. Le financement a été complété par un prêt conventionnel de 2 millions de la Caisse Desjardins et une ligne de crédit de 400 000 $, démontrant une approche financière à la fois prudente et stratégique.
Acquisition et stratégie d’approche
L'acquisition de cet immeuble s'est démarquée par sa stratégie directe et innovante. En utilisant des techniques de démarchage et de prospection téléphonique, VisionDev a réussi à sécuriser cette propriété hors marché, évitant ainsi des frais de courtage exorbitants. Le processus de vérification a été approfondi, comprenant des inspections détaillées, des évaluations accréditées, des évaluations environnementales, une étude approfondie des baux existants et un plan de rénovation détaillé.
Travaux de rénovation complets
Le budget alloué aux travaux de rénovation était de 1,75 million. Ce projet a revitalisé le bâtiment, comprenant la rénovation de 27 unités résidentielles et la transformation d'un espace de garage en une unité de vie supplémentaire. Les améliorations majeures comprenaient la rénovation des espaces communs, la rénovation complète de chaque appartement, le remplacement du toit, la réparation de la façade en briques et la conversion totale du système de chauffage du gaz à l'électricité, réduisant ainsi la consommation d'énergie de 50 %.
Stratégie de location et commodités modernes
La stratégie de location visait à maximiser la rentabilité tout en offrant un environnement de vie de haute qualité. Chaque unité a été méticuleusement modernisée, comprenant la rénovation des salles de bains et des cuisines, l'installation de nouveaux revêtements de sol en vinyle et l'ajout d'un éclairage encastré. Les appartements rénovés étaient désormais comparables à des unités de condo neuves. L'inclusion de services tels que l'internet haute vitesse, des appareils modernes, des laveuses-sécheuses et des systèmes de verrouillage électronique pour l'entrée principale a considérablement augmenté l'attrait du complexe. Cette stratégie a permis de doubler les loyers moyens, reflétant la valeur ajoutée des rénovations.
Impressionnants résultats financiers
Suite aux rénovations, la valorisation du complexe est passée à 7,16 millions, générant un revenu brut annuel de 440 000 $ et un revenu net de 311 000 $. Cette augmentation significative de la valeur, passant de 3,4 M à 7,16 M en seulement 18 mois, moins les coûts de rénovation, a résulté en un bénéfice net de 2 010 000 $. Ces résultats soulignent l'efficacité et la rentabilité exceptionnelle de l'investissement.
Conclusion et perspectives
Ce projet de rénovation a transformé un immeuble vieillissant en un complexe résidentiel moderne et écoénergétique, contribuant positivement à la dynamique du quartier. Les enseignements tirés, notamment en matière de financement, d'acquisition et de gestion de la rénovation, serviront de référence pour les projets futurs. Ce succès s'inscrit dans la stratégie à long terme de VisionDev, démontrant son engagement envers le développement durable.
